Modena. Affitti non pagati durante il lockdown: il tribunale respinge gli sfratti dei ristoranti

Due ordinanze bocciano le richieste dei proprietari per riavere i locali «Situazione eccezionale, sì alla mediazione e riduzione dei canoni»

MODENA I titolari di bar, ristoranti e locali pubblici che non hanno pagato gli affitti nel periodo del Covid non devono essere sfrattati ma sottoposti a mediazione. L’obiettivo è fare in modo che il proprietario possa avere indietro parte del denaro dovuto attraverso una revisione del canone e per mantenere vivo il contratto. La ragione di questa decisione va cercata in una situazione eccezionale e temporanea dovuta alle misure emergenziali contro il Covid che hanno costretto i gestori a interrompere le attività e quindi a non avere incassi sufficienti per pagare le mensilità ai proprietari dei loro locali. Questo in sintesi il contenuto di due ordinanze emesse dal Tribunale di Modena pochi giorni fa per due casi distinti ma identici. È la prima volta che il tribunale si esprime su questo grave conseguenza dello stop alle attività per la ristorazione.


In entrambi i casi i proprietari, a causa del mancato pagamento di affitti per un anno intero (da febbraio 2020 a gennaio 2021), avevano citato le società di ristorazione modenesi per ottenere dal giudice lo sfratto per morosità. E in entrambi i casi i due giudici civili hanno negato la convalida e rigettato la richiesta di rilascio degli immobili proponendo alle parti i termini per una mediazione fissata a settembre.


Il primo caso, sotto il giudice Martina Grandi, riguardava un ritardato pagamento dell’affitto per più di 16mila euro: i canoni “saltati” dalla società di ristorazione andavano da febbraio 2020 a febbraio 2021. Il “padrone dei muri” chiedeva la risoluzione del contratto in base all’articolo 12 dei Patti di Locazione. Il ristoratore sosteneva di non aver potuto pagare per l’impossibilità di lavorare in quei mesi. E ha messo sul tavolo del giudice 8.300 euro, lasciando una pendenza di morosità di 7.800 euro. Il giudice ha riconosciuto l’“impossibilità temporanea” causata dalle restrizioni dell’emergenza Covid, compreso il periodo di lockdown finito il 16 maggio, come causa dei mancati guadagni e quindi delle indisponibilità per pagare l’affitto del locale aperto al massimo per la consegna dell’asporto di cibi e bevande. La conclusione è che la situazione «impone di sindacare secondo buona fede dall’esercizio del diritto di potestà». Bisogna attribuire importanza al comportamento che avrà il ristoratore. Di qui l’ordinanza che punta a una mediazione.


La seconda ordinanza sul tema, firmata lo stesso giorno, viene dal giudice Paolo Siracusano che prende in esame i mancati pagamenti da febbraio 2020 a gennaio 2021 di un altro ristorante riconoscendo la «sopravvenienza della condizione emergenziale». Al proprietario che chiede lo sfratto, il giudice sottopone una «ricognizione del contesto socio-economico» che si è venuto a creare: i Dpcm hanno imposto la chiusura o la limitazione delle attività, compreso il periodo di lockdown.


Il giudice sostiene quindi che lo sfratto non è la soluzione. Meglio privilegiare il proseguimento di un contratto già avviato piuttosto che arrivare alla rescissione per inadempienza del ristoratore.


«La ridotta possibilità di utilizzo dell’immobile nel periodo preso in esame – scrive il giudice - determina un corrispondente diritto del conduttore alla riduzione del canone dovuto, tenuto conto che anche la pura e semplice detenzione (per esempio, per ricovero merci o attrezzature) presuppone un godimento che merita di essere remunerato. In vista di questa riduzione, la procedura di mediazione costituisce la sede idonea per affidare in prima istanza all’autonomia delle parti il compito di ridefinire l’originario assetto degli interessi», si legge nell’ordinanza.


Il giudice fissa anche un’ipotesi dei tagli sulla morosità: «Le parti potranno ipotizzare percentuali diverse di riduzione del canone a seconda dei limiti legali all’esercizio dell’impresa tempo per tempo vigenti, quali – per esempio – l’ottanta per cento nei mesi di marzo, aprile e maggio del 2020 e il cinquanta per cento nei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020, gennaio e febbraio 2021». Solo se fallirà questa ridefinizione verrà valutato il «giudizio di non scarsa importanza dell’inadempimento». —